Auf den nachfolgenden Seiten gehen wir intensiv auf die
Fragen der Eigentumsübertragung, der steuerrechtlichen Behandlung Ihres
Objekts und des Erbrechtes ein. Zu diesem Zweck haben wir eine Studie
ausarbeiten lassen.
.Sozusagen ein Land noch im Aufbruch, europafreundlich und durchaus zu empfehlen für Immobilieninvestitionen oder auch als Altersruhesitz in den eigenen vier Wänden. An den schönsten Küsten des Mittelmeers wurde schon von den ausländischen Immobilien- Gesellschaften kräftig gebaut, es entstanden Hotels, Bungalow-Parks und Ferienanlagen, hauptsächlich für europäische Touristen. Die private Nachfrage nach Türkei Immobilien ist zwischenzeitlich schon sehr hoch. Immer noch zieht es Sonnensuchende Immobilienkäufer überwiegend nach Spanien, Italien oder Südfrankreich, einige wenige landen auch in Griechenland. Die Türkei dagegen steckt – wie schon gesagt – insoweit noch in Kinderschuhen 1. Einreise und Aufenthalt Deutsche benötigen nur einen Pass, oder
bei Einreise mit dem Flugzeug nur einen Personalausweis. ein Visum ist
nicht erforderlich. Die Bürger einiger Länder benötigen zur einreise ein
Visum, das jedoch problemlos bei der einreise erteilt wird. 2. Internationales Privatrecht Für Rechte an Grundstücken in der Türkei gilt das Gegenseitigkeitsprinzip. Es gilt also ausschließlich türkisches Recht für Entstehung, den Inhalt, die Änderung, die Übertragung und den Untergang dinglicher Rechte, auch für Besitz, Pfandrecht, Zwangsvollstreckung, usw. Auch die Definition, was ein dingliches Recht ist, entscheidet sich nach türkischem Recht. Selbstverständlich ist also auch der Kaufvertrag über eine in der Türkei liegende Immobilie türkischem Recht unterworfen. Allerdings kann der Verkaufsversprechensvertrag (eine Art Vorvertrag) auch im Ausland gültig geschlossen werden. Türkische Immobilien betreffend ist
immer das Gericht am Ort der Immobilie zuständig. Hieraus ergibt sich auch
die internationale Zuständigkeit der türkischen Gerichte für derartige
Rechtsstreitigkeiten. Aus diesem Umstand ergibt sich auch, dass Urteile
ausländischer Gerichte türkische Immobilien betreffend nicht anerkannt und
vollstreckt werden, weil wie erwähnt die ausschließliche Zuständigkeit der
türkischen Gerichte gegeben ist. Gerichts- und Anwaltskosten berechnen sich nach dem Streitwert. Diese Kosten betragen in der Regel 10 % des Streitwertes. Der Streitwert ist in der Klageschrift anzugeben. Können sich die Parteien über den Streitwert nicht einigen, so wird er von Amts wegen festgestellt. Dieses geschieht auch dann, wenn insbesondere bei Grundstücksangelegenheiten ein zu niedriger Wert angegeben wird, um so Gebühren zu sparen 3. Erwerb von Immobilien durch Ausländer Es gilt das Gegenseitigkeitsprinzip.
Wenn im Heimatstaat des Ausländers Türken unbeschränkt Immobilien erwerben
können, so kann es der Ausländer auch in Dieses alles gilt nur für natürliche Personen. Ausländische juristische Personen, etwa
eine GmbH, können in der Türkei keine Immobilien erwerben mit zwei
Ausnahmen; nämlich Tourismusanlagen und Ölförderungsanlagen.
Zwischenzeitlich ist dieses aber erweitert worden, weil sich viele
internationale Gesellschaften hier angesiedelt haben. Im übrigen gelten folgende allgemeine Erwerbsbeschränkungen: Grundsätzlich darf ein Ausländer in
einem Dorf mit einer Bevölkerung unter 2000 Einwohnern kein Eigentum
erwerben. Dies All das vorstehend genannte gilt nicht für Tourismusgebiete. Hier können auch ausländische natürliche und juristische Personen Eigentum erwerben, ohne das die Gegenseitig verbürgt sein muss. Einschränkungen gibt es nur für kommunistische Staaten und Staaten des früheren Ostblocks. Es kann also z.B. eine Schweizer Kapitalgesellschaft in der Türkei Tourismusimmobilien erwerben. Im Zuge der ständigen Zuwanderung sind diese Bestimmungen jedoch laufenden Erwerbserleichterungen unterworfen. Die Bestimmungen können sich jeder Zeit ändern. Im Zweifelsfall fragen Sie bitte bei uns an. Genehmigungspflichtig ist zur Zeit auch
der Erwerb von selbständigen Landgütern sowie von Grundstücken über 30 ha
außerhalb der Dörfer. Zuständig für die Erwerbsbewilligung ist der
Ministerrat. Dieses wiederum gilt nicht für die bereits erwähnten
Tourismusgebiete. 4. Devisenrechtliche Bestimmungen Bei bestehenden Devisenkontrollen wird
in den meisten südlichen Ländern (z.. auch in Spanien oder Portugal)
verlangt, dass der Ausländer den Kaufpreis offiziell in Devisen einbringt.
Grundsätzlich wird unterschieden zwischen Gebietsansässigen und
Nicht-Gebietsansässigen. 5. Arten des Grundeigentums Man unterscheidet zwischen Alleineigentum, gemeinschaftlichem Eigentum, Miteigentum und Gesamthandelseigentum. Alleineigentum und gemeinschaftliches
Eigentum bedürfen keiner Definierung. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil grundsätzlich frei verfügen, wie wenn er Alleineigentümer wäre. Er kann ihn veräußern, verpfänden, ebenso kann sein Anteil von Gläubigern gepfändet werden. Davon gibt es zwei Ausnahmen: Die Veräußerung an einen Dritten kann durch das gesetzliche Vorkaufsrecht der anderen Miteigentümer verhindert werden. In diesem Falle ist der Veräußerer verpflichtet, seinen Anteil dem vorkaufsberechtigten Miteigentümer unter den gleichen Bedingungen wie an den Dritten zu verkaufen. Das Vorkaufsrecht muss aber innerhalb von einem Monat nach Kenntnisnahme des Verkaufs an einen Dritten ausgeübt werden, aber auch bei Nichtkenntnis des Weiterverkaufs verjährt dieses Recht nach spätestens 10 Jahren. Jeder Miteigentümer kann die üblichen
Verwaltungshandlungen selbst vornehmen, also Ausbesserung, Anbau,
Erntearbeiten usw. Grundsätzlich kann jeder Miteigentümer jederzeit die Auseinandersetzung verlangen, aber nicht zur Unzeit und auch dann nicht, wenn hierdurch die Zweckerreichung nicht möglich wäre, z.B. bei der gemeinsamen Bewirtschaftung eines landwirtschaftlichen Grundstückes. Das Gesamthandelseigentum ergibt sich in der Praxis hauptsächlich bei Erbengemeinschaften und so genannten einfachen Gesellschaften. Bei jeder Verfügung oder Verwaltungshandlung bedarf es der Mitwirkung aller Anteilinhaber. 6. Stockwerkseigentum (Wohnungseigentum) Wie in Deutschland und auch sonst allen
Staaten üblich, gibt es auch hier ein besonderes
Stockwerkseigentumsgesetz. Wer eine Wohnung kauft, erwirbt damit zugleich Stockwerkseigentum kann nur an fest gebauten Häusern gebildet werden (Beton- oder Backsteinbauweise). Eine nur teilweise Umwandlung eines Gebäudes ist Stockwerkseigentum ist nicht möglich. Dieses Eigentum wird begründet durch eine entsprechende Teilungserklärung des ersten Alleineigentümers. Am Wohnungseigentum, dem so genannten
Sondereigentum (Wohnung, Geschäft, Büro) kann der Eigentümer eigene Rechte
begründen, es verkaufen, vermieten, verpfänden, Die Quote des Miteigentumsanteils an dem gemeinsamen Grund ist wichtig für die Umlage, die zu zahlen ist und entspricht der Eigentümernutzungsquote an Grund und Boden. Stockwerkseigentümer haben nicht das Recht, die Eigentümergemeinschaft zu kündigen. Dagegen haben die anderen Stockwerkseigentümer aber auch kein Vorkaufsrecht. Für die Art der Nutzung ist die ursprüngliche Widmung maßgebend. Es ist also unzulässig, dass z.b. ein Ladenlokal als Wohnung genutzt wird oder umgekehrt, hierzu bedarf es der einstimmigen Zustimmung aller Stockwerkseigentümer. Die umlagefähigen gemeinschaftlichen
Verwaltungskosten sind folgende: Säumige Miteigentümer zahlen monatlich 10 % Zins auf den Rückstand. Sie können auch durch die Eigentümergemeinschaft verklagt werden. Auch kann das Gericht sie zu einer Geldbuße verurteilen, wenn sie nachhaltig die Zahlung nicht leisten. Für diese Verwaltungskosten haftet nicht
nur der Eigentümer, sondern auch sonstige Wegen rückständiger Wohngeldforderungen besteht ein gesetzliches Pfandrecht (Zwangshypothek), das der Verwalter beim Grundbuchbeamten beantragen kann. Ein Eigentümer kann zwangsenteignet werden und zwar zugunsten der Eigentümergemeinschaft, wenn er seine Pflichten unverhältnismäßig verletzt. Eine solche Pflichtverletzung liegt z.b. vor, wenn der Eigentümer in zwei Kalenderjahren dreimal wegen rückständiger Verwaltungskosten verklagt werden musste oder wenn er sein Eigentum für störende oder unsittliche Zwecke benutzt. Die entsprechende Klage muss durch die Eigentümergemeinschaft innerhalb einer Frist von 6 Monaten nach Kenntnisnahme des Klagegrundes erhoben werden. Vorgeschrieben ist eine Satzung, ein
Verwaltungsregelement. Die Satzung ist im Mindestens einmal im Jahr muss eine ordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden. Wenn in der Satzung nichts anderes vorgesehen ist, dann im Januar. Eine außerordentliche Versammlung kann aus wichtigem Grund einberufen werden und zwar durch den Verwalter, den Prüfer oder von einem Drittel der Miteigentümer.
Jeder Miteigentümer hat unabhängig von der Größe seines Anteils nur eine Stimme. Besitzt ein Eigentümer mehrere Wohnungen, so hat er für jede Wohnung eine Stimme, insgesamt aber nicht mehr als ein Drittel der Gesamtstimmen. Ein Verwalter ist vorgeschrieben bei
Gebäuden mit mehr als acht Stockwerken. Als Verwalter kann auch ein
Nichteigentümer gewählt werden. Wiederwahl ist immer möglich. Der Verwalter vertritt die Eigentümergemeinschaft gerichtlich und außergerichtlich. Er hat Anspruch auf angemessene Vergütung. Ist der Verwalter Miteigentümer, so kann beschlossen werden, dass er als Entgelt für seine Tätigkeit von den Umlagen freigestellt wird. Die Miteigentümer können mit einfacher Mehrheit einen Prüfer bestellen. Dieser ist aber nicht vorgeschrieben. Aufgabe des Prüfers ist es, den Verwalter zu kontrollieren. Der Prüfer erstattet seinen Bericht bei der jährlichen ordentlichen Eigentümerversammlung. 7. Time Sharing Es ist beachtlich und dankenswert, dass
dieses „Zeiteigentum“ (was es ja eigentlich gar nicht gibt) direkt im
Stockwerkseigentumsgesetz geregelt ist. Time Sharing wird als
Nutzungsrecht definiert. Time Sharing Rechte können nur begründet werden
an Gebäuden mit Miteigentum. Jeder Time Sharing Berechtigte besitzt
grundsätzlich ein volles Eigentumsrecht wie jeder Miteigentümer, nur ist
die Nutzung für ihn eben zeitlich beschränkt. Zugrunde liegt ein time
Sharing Vertrag unter den Miteigentümern. Hier werden auch die Rechte und
Pflichten geregelt. 8. Erwerb des Grundeigentums Wie bereits ausgeführt, ist für die
Gründung und Übertragung dinglicher Rechte türkisches Recht ausschließlich
maßgeblich. Die abschließende Eigentumsübertragung muss öffentlich vor dem
Grundbuchamt beurkundet werden. Hierzu ist einzig und allein der
Grundbuchbeamte zuständig. Grundbuchübertragung ca. 2 ½ Monate in Anspruch nimmt. Mit Abschluss dieses Kauf – Vorvertrages werden die persönlichen Daten des Erwerbers mit den Katasterunterlagen der Immobilie zum Grundbuchamt eingereicht. Sind alle Formalitäten abgeschlossen, wird nur noch die abschließende Übertragung vorgenommen. Erwerber und Verkäufer erscheinen vor dem Grundbuchamt und erklären den Verkauf noch zu Protokoll. Innerhalb von ca. 1 Stunde sind dann alle Formalitäten bezüglich der Übertragung abgeschlossen. Öffentlich beurkundet wird der Kauf vor dem Grundbuchamt in der Form, das der Grundbuchbeamte ein Formular ausfüllt, Schuldnerverpflichtungen der Parteien sind genau anzugeben. Es wird auch gerne unterverbrieft, d.h. zwecks Steuerersparnis ein niedriger Kaufpreis angegeben.. Ausgenommen von der Pflicht zur öffentlichen Beurkundung ist der Zuschlag bei einer öffentlichen Versteigerung, auch bei Erbteilungsverträgen genügt die einfache schriftliche Form. Erben können also unter sich Erbanteile in einfacher schriftlicher Form abtreten auch dann, wenn im Nachlass Grundstücke enthalten sind. Entsprechend gilt für den Grundstückserwerb aufgrund eines Vermächtnisses, wenn die für das Testament vorgeschriebene Form eingehalten ist. Ein Ausländer, der sich beim Erwerb
eines Grundstücks vertreten lassen will muss die Vollmacht öffentlich
beurkunden lassen, zuständig also Notar oder türkisches Konsulat im
Ausland. Es ist sehr zweckmäßig, das Grundstück bzw. die Eigentumswohnung
genau zu beschreiben, also einschließlich Nummer der Grundbuchseite usw. Es empfiehlt sich also, die Vollmacht sehr konkret mit genauen Angaben über die Immobilie zu formulieren. Einige wichtige Hinweise Zunächst noch einmal die Feststellung: Eigentum wird nur erworben durch
Eintragung im Grundbuch, ein notarieller Vorvertrag
(Verkaufsversprechensvertrag) genügt nicht. Es gibt einige Ausnahmen von der Eintragungspflicht, d.h. das Eigentum an der Immobilie kann auch ohne Eintragung übergehen durch richterliches Urteil durch Erbschaft durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung In all diesen Fällen ist aber erforderlich, das anschließend bei Immobilienvermögen sofort die Eintragung im Grundbuch vorgenommen wird, schon allein deswegen, um gutgläubigen Erwerb durch Dritte auszuschließen. 9. Weiterverkauf einer Immobilie Der ausländische
Eigentümer eines Grundstücks in der Türkei kann es jeder Zeit weiter
veräußern. Grundsätzlich ist es möglich den Kaufpreis auch in fremder
Währung zu vereinbaren. 10. Steuern Die Grunderwerbsteuer ist niedrig, sie beträgt 4 Promille auf den Kaufpreis, von beiden Vertragsparteien zu entrichten. Weiter ist jährlich eine Grundsteuer bzw. Gebäudesteuer fällig. Der steuerpflichtige Eigentümer muss alle 4 Jahre den Wert neue beziffern, darf natürlich nicht den von der Stadtverwaltung festgestellten Mindestwert je Quadratmeter unterschreiten. Aber auch diese Steuer ist niedrig. Sie beträgt für landwirtschaftliche Grundstücke 3 Promille, bei Wohnungen sind es 4 Promille, bei sonstigen Gebäuden ( also keine Wohnungen ) 5 Promille und bei Bauland 6 Promille. Die Erklärung ist in den Monaten März bis Mai abzugeben, beim Neuerwerb innerhalb des laufenden Jahres, spätestens nach drei Monaten. Die Grundsteuer wird jährlich in zwei gleichen Raten gezahlt. Mieteinnahmen unterliegen der
Mehrwertsteuer im Zusammenhang mit Immobilien fällt nur an im Zusammenhang beim Verkauf von Handels- und Gewerbebetrieben bzw. entsprechenden Grundstücken, Steuersatz dann 18 %.
Ergibt sich aus einer Steuertabelle und ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad und dem Vermögenswert. Sie ist mit der Schenkungs- und Erbschaftssteuer in der Europäischen Union identisch. Hier wird der Ausländer jedoch fast nie belastet. Doppelbesteuerungsabkommen Zwischen der Türkei und der Europäischen Union besteht ein DBA vom 16.April 1986 betreffend der Einkommen- und Vermögenssteuer. Das Abkommen folgt dem OECD Mustertext. Für Immobilien gilt das Belegenheitsprinzip, also zahlt eine Deutscher für seine türkischen Immobilien Steuern nur in der Türkei. In Deutschland gilt nur der Progressionsvorbehalt. Es gilt nur die kleine Auskunftspflicht, d.h. zwischenstaatlich dürfen nur solche Auskünfte ausgetauscht werden, die zur Durchführung des Abkommens erforderlich sind, also niemals solche, die die Besteuerung in dem einzelnen Staat selbst betreffen. Wir hoffen, dass Ihnen diese Ausführungen behilflich sind, das Rechtsprinzip und das Wesen der Eigentumsübertragung von Immobilien in der Türkei eindeutig nach zu vollziehen. Wie Sie sicherlich erkannt haben, bestehen im Gegensatz zu Deutschland einige wichtige Unterschiede in der Abwicklung und Vollziehung. Es aber auch zweifelsfrei ersichtlich, dass dieses System der Eigentumsübertragung ebenso sicher ist, wie in Deutschland oder anderen mitteleuropäischen Ländern. Die Lektüre sollte Ihnen den Entschluss
erleichtern, eine Immobilie in der Türkei zu erwerben.
|